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最新情報

抵当権抹消登記手続きはお早めに!!

 不動産をご購入の際に多くの方が金融機関で住宅ローンを組み、不動産を担保として抵当権の設定登記をされていますが、住宅ローンをご完済後、不動産に設定されている抵当権の登記をそのままにしておられませんか!?
 住宅ローンをご完済されても自動的に抵当権設定登記が消されることはありません。管轄法務局に対し抵当権の抹消登記申請書等必要書類一式を提出して、初めて抵当権の設定登記が消されます。

 ご完済後、抵当権設定登記をそのままにしておくと、金融機関から交付を受けた抵当権を消すための書類を紛失してしまったり、金融機関の合併等により手続が複雑になってしまう場合がございます。また、不動産のご売却を考えている方も、抵当権の設定登記が残っているとご売却ができない場合もございます。

 住宅ローンをご完済し、抵当権の設定登記を消そうと考えている方、消し忘れているかもしれないという方、手続きが面倒だと考えている方、ぜひ一度、L&P司法書士法人へご連絡くださいませ。経験豊富な司法書士が対応をさせて頂きます。

(司法書士 浅井章吾/大阪事務所)

7/1以降に遺言で不動産を取得された方へ

 令和元年7月1日に改正相続法が一部施行されました。

 遺産分割や遺贈で不動産を取得した場合は、従前と変わらず登記が対抗要件(=登記をしないと第三者に自己の権利を主張できない)ですが、今回は遺言に関する登記の取扱いの変更がありましたので、ご説明させていただきます。

【改正前】
以下①②のケースで法定相続分を超えて不動産の持分を取得したAさんは、相続登記をすることなく第三者に権利取得を対抗することができました。(判例理論がその根拠です。)
 ①遺言:相続分の指定による権利取得
 (例)「遺産につき次のとおり相続分を指定する。5分の4 A/5分の1 B」
 ②遺言:遺産分割方法の指定(相続させる旨の遺言)により権利取得
 (例)「甲不動産を次のとおり相続させる。10分の9 A/10分の1 B」

【改正後】
第899条の2(共同相続における権利の承継の対抗要件)
1.相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第901条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。

 この改正によりAさんが、相続登記をしないまま放置していれば、相続分を超えて取得した権利を失うといった危険が生じます。ちなみに今回の改正は民法の条文で規定されています。相続全般でも登記等により対抗要件を備えておくということの重要度はよりいっそう増したことが伺えます。

 相続登記に限らず遺言作成や遺言執行手続きなどで、お困りのことがございましたらお気軽にご相談くださいませ。

(司法書士 石井政史/東京事務所)

合同会社の設立にもメリットがあります

 「事業を始めたい」「節税対策のために法人化したい」と考えたとき、「株式会社」をご検討される方が多いようです。しかし、「合同会社」でも個人と比べて、株式会社と同じように節税のメリットが受けられます。

 「合同会社」のメリットとしては、
①設立の費用が安い。
 株式会社の場合、設立登記の登録免許税が最低でも15万円(資本金の額に応じて増加します。)、電子定款認証に約5万円がかかります。
 合同会社の場合、設立登記の登録免許税が一律6万円、定款の認証は不要ですので定款認証代は0円で済みます。
②役員の重任登記や決算公告が不要。
などが挙げられます。

 一方、デメリットとしては
①株式会社に比べ、社会的認知度(=社会的信用力)が低い。
②出資者(合同会社では「社員」といいます)が複数名いる場合、社員同士の対立が起こった場合、意思決定や業務執行が難しくなる。
③株式を発行して資金調達する、ということができない。
などが考えられます。

 合同会社で始めたが、事業規模が大きくなってきてやはり株式会社にしたい、という場合には、株式会社へ移行(組織変更)することもできます。「設立時のコストを抑えて会社を立ち上げたい」という場合には、合同会社も検討されてみてはいかがでしょうか。

(司法書士 廣川修子/東京事務所)

改元と登記手続きへの影響

 5月1日、新元号「令和」に改元されました。

 登記事項証明書(登記簿謄本)の日付(登記記録上の日付、証明日の日付等)は元号での記載となりますので、改元に伴い登記手続きにも影響が生じます。

 簡単にまとめると、
 ①5月1日以降は、新元号「令和」を使用する。
 ②初年度は「令和元年」とする。ただし、電子情報処理組織における記録上、「令和1年」と記載される場合がある。
 たとえば、登記事項証明書の記載については、「令和1年」と記載される。一方、登記事項証明書の認証日付(発行日付)については、「令和元年」と記載される。
 ③登記手続きにつき、契約書・協議書等に「平成」が使用されている場合でも、新元号の年が記載されているものとして取り扱われる。(5月1日以降の提出書類に平成31年と記載があったとしても修正を求められない。)

詳しくは下記HPをご参照ください。
法務局HP
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000026.html

私はようやく「令和」に慣れてきた感じがしますが、皆様はいかがでしょうか。

(司法書士 山本耕司/大阪事務所)

確定申告の時期になりました

 平成30年に住宅ローンを利用してご自身が住むための住宅を取得し、住宅ローン控除を受ける要件を満たしている方は、平成31年2月18日(月)から3月15日(金)までの間に住所地の税務署に確定申告をして税金の還付を受けることになります。

 確定申告の詳しい方法や住宅ローン控除の要件は国税庁のホームページを参照していただいたり、各税務署にお問い合わせいただくとして、この確定申告には、取得した不動産の登記事項証明書(いわゆる「登記簿謄本」)も必要書類となっています。多くの場合、登記手続きが終わると担当した司法書士から届いた書類の中に登記事項証明書が含まれていますので、それをお使いいただけますが、登記事項証明書がない場合には、法務局で取得することになります。(*1通600円の手数料がかかります。)
 なお、法務局で登記事項証明書を取得する際には、法務局に備え置かれている証明申請書用紙の請求物件欄に住所(○番○号という住居表示番号)ではなく、不動産の地番・家屋番号を記載する必要があります。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得することができますが、地番・家屋番号がわからない場合には、その不動産を管轄する法務局に行くか、管轄法務局に予め電話をして、地番・家屋番号を教えてもらったほうがいいでしょう。この時期は法務局も混み合いますので、時間に余裕を持っておでかけください。

(司法書士 堀川直実/神戸事務所)

合名会社を使った相続税対策

 「合名会社」という会社があるのはご存知でしょうか。日本にある会社の約95%は「株式会社」なので、見かける機会は少ないと思います。登記統計を見ても、平成29年の1年間に新しく設立された合名会社は151件しかないようです(対して、株式会社は95,781件、合同会社は27,442件)。

 法律用語ですが、会社に出資した人のことを「社員」と言います。日常では会社で働く人のことを「社員」と言いますが、ここでの「社員」とは「従業員」のことではありません。株式会社に出資した人のことを特に「株主」といいますが、「株主」も出資したという意味では、株式会社の「社員」ということになります(変な感じはしますが。)。

 この「社員」には2種類あります。一つは「有限責任社員」、もう一つは「無限責任社員」と言います。
 「有限責任社員」とは、会社が倒産しても出資した社員は出資した財産以上の責任を負いませんというもので、株式会社の株主はこの「有限責任社員」に当たります。ですので、もし株式を持っている会社が仮に倒産しても、株式の価値がゼロになるだけで、株主が会社の借金を返済する責任はありません。もし返済しなければならないとしたら、株式投資なんて怖くてできません。この点は株式制度の非常に優れたところと言われています。
 逆に、「無限責任社員」とは、会社が借金を返せない場合、出資者である社員は自分の全財産を売ってでも、会社の借金の返済義務を無制限に負わなければならないという非常に重い責任を伴うものです。この制度は会社と取引をする相手方が、もし会社自身に何かあっても、その社員が責任を取ってくれるという安心、つまり債権者保護のためにあります。
 合名会社は、この無限責任社員のみが出資者となっている会社です(会社法576条第2項)。出資する社員にとっては、この無限責任を負うという点は非常に重要な問題となります。ですので、その合名会社の懐事情を知り尽くした上でないと出資は避けておくべきでしょう。

 ここから少し専門的な話しになりますが、数年前から、この合名会社の社員が無限責任を負うというデメリットを逆手に取り、相続税対策として、合名会社を設立し、この合名会社名義で借入をし、賃貸アパートを建築するケースがあります。その後、無限責任社員に相続が開始すると、その無限責任社員の相続人がその死亡した無限責任社員が負担する合名会社の債務超過額を相続しますが、相続税の計算において、無限責任社員である被相続人自身の債務として、相続税法第13条の規定により相続財産から控除することができるという国税庁の見解(国税庁質疑応答事例)を利用したものであります。ただし、質疑応答事例には、「納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずる」と示唆していること、無限責任社員は合名会社の賃貸アパート経営から生じる債務に限らず、公租公課、不法行為責任(民法第709条)や賃貸アパートの所有者としての工作物責任(民法第717条)等一切の債務を負うので、本見解を利用した相続税対策を行うには十分な検討が必要です。

国税庁ホームページ

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/05/03.htm

(司法書士 桑田直樹/神戸事務所所長)

ホームページからの求人エントリーを随時お待ちしております

 2019年1月現在、L&P司法書士法人では東京・大阪・神戸各オフィスとも求人募集を行っております。このサイトのリクルートページからも随時エントリーをお待ちしております。

 東京オフィスでは昨年もホームページからエントリーされた司法書士業務未経験の方が1名入社されまして、年末から一緒に業務をして頂いております。
 東京オフィスは現在司法書士資格者4名、事務スタッフ8名、総務経理スタッフ2名に加え、土地家屋調査士法人のスタッフ4名の総勢18名にて業務を行っております。現在事務スタッフ2名が産休を取得しており、有給休暇も積極的に取得できる環境です。まだまだ業務が拡大する成長途上にある事務所ですので、経験や資格の有無を問わず一緒に働けるメンバーを募集しております。

 昨年の司法書士試験合格者の方々につきましても、入社後、研修期間明けからの業務開始といった勤務スケジュールも問題ありません。どんな事務所なのか一度見てみたいという方は是非リクルートページをご覧いただき、エントリーしてください。お待ちしております。

(司法書士 足立浩一/東京事務所)

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