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最新情報

数次相続で土地を相続された方に朗報です。

 所有者不明土地の増加が問題となっている昨今、相続登記を促進する狙いとして、土地の相続登記に対する登録免許税について次のような免税措置が創設されました。

 相続により土地の所有権を取得した者が当該土地の所有権の移転登記を受けないで死亡し、その者の相続人等が平成30年4月1日から平成33年3月31日までの間に、その死亡した者を登記名義人とするために受ける当該移転登記に対する登録免許税を免税とする。(租税特別措置法第84条の2の3第1項)
 いわゆる数次相続が発生したケースが上記に該当する代表例になるかと思いますが、中間者(死亡した者)を登記名義人とする登記の登録免許税が非課税となります。
 ちなみに数次相続とは、第一の相続手続きが未了のまま第二の相続が発生することで、祖母の土地を相続した父が、相続の手続きをしないまま亡くなり、本人[子]が相続したといった場合のことです。この場合、亡くなった父名義の相続登記は非課税となります。(但し、本人[子]名義の相続登記は課税対象となります。)

 そもそも「死亡した者を登記名義人とする登記をしなければならないのか?」と思われるかもしれませんが、不動産登記制度が、不動産の履歴を公示することも目的としているため、このような登記をしなければならないこともあります。
 尚、免税対象はあくまで「土地」の数次相続上の中間者名義の登記に限りますので、「建物」の数次相続登記につきましては、従前どおり中間者名義の登記は課税対象です。

 相続全般についてご相談されたい方、今後の資産承継(遺言、家族信託等)のことで不安を感じておられる方、お悩み、お困りのことがございましたらお気軽にご連絡ください。

 L&P相続手続きセンター(0800-100-8884 通話無料/フリーダイヤル)

(司法書士 石井政史/東京事務所)

家族信託の活用

~高齢者オーナーの不動産管理~

【内容】
 本コーナーのなかで、何度か家族信託についての記事を掲載しておりますが、今回は事例を交えて、家族信託の活用についてご紹介いたします。

 (事例)
 相談者Aには、高齢になる父Bがいる。Bはアパートを所有しており、自身で賃貸経営を行っている。
 子であるAは、高齢である父Bがこのまま賃貸経営を続けていくことに不安を感じている。
 ・  もし今後、父Bの判断能力が衰えてきた場合、オーナー不在物件になるのでは?
 ・  その場合にアパートの大規模修繕、建替え等の判断は?
 ・  かといって、賃料収入は、現在父Bの生活の糧になっているので、
  元気なうちに全てを子に任せることも難しい?

〇 家族信託の活用
 父Bと子であるAの間で、Bを委託者(財産を託す人)、Aを受託者(財産を託された人)として、アパートを信託財産とする信託契約を締結し、受益者(その託された財産から利益を受け取る人)をB本人とします。
 これにより、アパートから得られる賃料収入は今までどおり、父Bが得ることができ、不動産管理の部分は子Aが行うことが可能になります。
 もし、父Bの判断能力が衰えても、子Aがアパートの処分権限を持っていますので、大規模修繕、建替え、若しくは売却といった行為を行うことが可能です。
 もちろん父Bが『自分が元気なうちに、賃貸経営の判断全てを子Bに任せるのは・・・』とお考えの場合は、例えば不動産管理について、父Bが長男Aに指示すること(指図権)の設定を信託契約の中に入れることを検討してみても良いかもしれません。
 このように、親が、家族である子供らを信じて託す契約であることから、「家族信託」と呼びます。

 以上、家族信託を活用した事例をご紹介いたしましたが、個々のケースによって問題点は様々であり、その対応策についても個別具体的に検討する必要があります。
 L&P司法書士法人は、お客様各々のお悩みごとについて、専門のスタッフが誠実にご対応いたします。ぜひ一度お気軽にご相談くださいませ。

(司法書士 深木祐介/神戸事務所)

商業登記申請時に法人名のフリガナの記載が必要になります

 平成30年3月12日以降、商業・法人登記の申請を行う場合には、登記申請書に法人名のフリガナの記載が必要となります。また、平成30年4月2日以降、フリガナ情報が国税庁法人番号公表サイトを通じて公表されることとなります。
 フリガナは、法人の種類を表す部分(「株式会社」、「一般社団法人」など)を除いて、片仮名で、スペースを空けずに詰めて記載します。「&」、「.」、「・」などの符号は登録することができませんが、例えば、「&」を「アンド」、「.」を「ドット」のように片仮名で登録することは可能です。

 登記申請書には、下記のように記載することになります。
 フリガナ   エルアンドピー
 商号・名称  L&P司法書士法人

 ただし、フリガナは「登記申請書の記載事項」であり、「登記事項」ではないため、登記事項証明書には今までどおりフリガナは表示されません。
 登記申請の機会がない場合には、「フリガナに関する申出書」を管轄の法務局に提出して、フリガナを登録することもできます。

 商業登記をご依頼いただいた場合には、読み方を確認させていただきますので、ご協力をお願いいたします。

(司法書士 廣川修子/神戸事務所)

工場財団の登記

 都市部ではあまり見かけませんが、郊外に行きますと大規模な太陽光発電所を目にすることがあります。実はこの「太陽光発電所」が特殊な登記手続きの対象になることがあります。

 大規模な太陽光発電所は金融機関からの融資額が数百億円にもなる場合があります。法律上、土地は不動産、太陽光発電パネル等の設備は動産に該当するため、金融機関が融資をする際には、資金回収の保全のために別々に権利設定を行う必要があり手続きが煩雑になります。
 しかし、【工場財団】という登記手続きを行うことにより、これらの別個の動産・不動産をまとめて【一つの不動産】と同様に扱うことができ、太陽光発電所全体に対して一括で権利設定をすることが可能となります。
 これにより金融機関は担保対象が把握しやすくなり、公示上もわかりやすくなるため、山全体を発電所とするような大規模な太陽光発電所では、比較的採用されている登記手続きです。

 我々司法書士は登記手続きの専門家です。
 登記に関するご用命は、是非「L&P司法書士法人」にお任せください。

(司法書士 田村悦史/東京事務所)

登記簿謄本の様式について

 不動産をご所有の方は、ご自身の不動産の登記簿謄本をお持ちだと思いますが、実はこの登記簿謄本、法令により、何回か様式が変わっていることをご存知でしょうか。
 特に何十年も前に不動産を取得された方は、その当時に取得されたお手持ちの登記簿謄本と、現在法務局で取得できる最新の登記事項証明書を見比べて見てください。

 実は、30年ほど前までは、登記簿は法務局の職員により手書き等で記入されておりましたが、法令により、登記簿をコンピュータで管理するようになりました(昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項)。これに伴い、全国各地の法務局で順次登記簿のコンピュータ化が進み、現在では原則として、全ての登記簿がコンピュータで管理されています。登記簿謄本は「登記事項証明書」という名称に変わり、不動産の所在地に関わりなく、全国どこの法務局でも取得できるようになりました。

 コンピュータ化されても基本的には登記簿に記載されている内容は変わりありませんが、コンピュータ化される際に有効だった事項のみが引き継がれて記載されているため、例えば、ある不動産の50年前の所有者を調べたい場合には、現在の登記簿にはその所有者が記載されていない可能性が高くなります。
 この場合にはコンピュータ化以前の古い登記簿の内容を確認する必要がありますが、この古い登記簿の謄本は、各不動産の管轄法務局に一定期間保管されておりますので、該当法務局に請求すれば取得することが可能です。この古い登記簿を『閉鎖登記簿』と呼んでいます。(※なお、閉鎖登記簿謄本については、管轄法務局でしか取得が出来ません。)

 コンピュータ化された後も、登記事項証明書がA4判よこ型からA4判たて型に変更されるなど、様式が少しずつ変わっていますので、見比べて見ると面白いかもしれませんね。
 登記簿謄本のことについてご興味のある方は、気軽にお問い合わせくださいませ。

(司法書士 藤原亮介/神戸事務所)

税務相談について

 不動産の取引や相続の際、税金のご相談をいただくことがあります。

 不動産の所有権が動く場面では、登記にかかる登録免許税のほか、不動産取得税・譲渡所得税や相続税等、様々な税金のお支払いが必要となることがあります。
 これらのうち、我々司法書士が専門家としてお答えすることができるのは、登記にかかる登録免許税です。それ以外の税金(特に細かい事例に関するご質問)に関しては、税務の専門家である税理士にご相談された方が間違いありません。税金に関し、ご不安に思われることがある場合は、税理士またはお近くの税務署にご相談されることをお勧めします。

 お知り合いの税理士がおられない場合は、L&Pグループ提携の税理士をご紹介することもできますので、ご遠慮なくお申し付けくださいませ。

(司法書士 瀧上豊/大阪事務所)

国土法の届出をお忘れなく

 不動産の取引を行った際に、所有権移転登記は司法書士が行いますが、それ以外に国土法(国土利用計画法)に基づく届出が必要となる場合があります。

 平成30年1月時点においては、
 ・市街化区域内:2,000㎡以上
 ・市街化調整区域、非線引き区域:5,000㎡以上
 ・都市計画区域外:10,000㎡以上
の土地を取引した際には、契約締結後2週間以内に権利取得者が都道府県知事に届け出る必要があります。もしこの届出を怠った場合は6ヶ月以下の懲役又は100万円以下の罰金が科せられることがあります。

 なおこの取引には、売買の他に地上権や賃借権の設定・移転も含まれているため、太陽光事業用地として不動産を取得される場合にも注意が必要です。
 また「国土法」の届出とは別に、森林を取得された場合は「森林法」の届出が必要であり、この森林の取得には相続による取得も含まれますので、田舎の山林等を相続される場合はご注意ください。

(司法書士 足立浩一/東京事務所)

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