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最新情報

事業者様所有の分譲地に設定された担保権を抹消する場合

 事業者様所有の分譲地の不動産売買において、敷地のほかに私道、ごみ置場の共有持分を対象として所有権移転登記をする場合、それらの土地に抵当権や根抵当権(以下、「担保権」という)が設定されていることがあります。
 共有地以外の敷地については、先に担保権を全部抹消してから所有権移転登記を申請することになりますが、私道等の共有持分に担保権が設定されている場合は、売却が決まっている区画に相当する持分のみを抹消する必要があります。しかし、不動産登記法上、売主(分譲事業者)様の名義のまま担保権の一部抹消登記をすることは認められていません。

 この場合の登記手続きを具体的に説明致します。
 【具体例】
 買主Aさんに敷地のほかに私道の持分10分の1を目的として、所有権移転登記をするには次の順番で登記申請を行います。
 ①敷地の担保権抹消登記
 ②敷地の売買による所有権移転登記
 ③私道等の売買による持分10分の1の持分移転登記
 ④私道等に登記された担保権を事業者様持分の担保権とする変更登記

 1区画ずつ売却する毎に上記のような手法を用い、最後にすべての区画が完売したときには担保権の抹消登記を申請することになります。
 ④のような登記を「及ぼさない変更登記」と呼ぶことがあります。「及ぼさない変更登記」に必要な担保権解除証書等は通常の解除証書等とは異なる点がいくつかあります。

 分譲地の担保権解除書類の作成でお悩みの金融機関様がいらっしゃいましたら、L&P司法書士法人までお気軽にお申し付けくださいませ。

(司法書士 伊東大輝/神戸事務所)

消せるボールペンは登記や契約等には使用できません

 売買契約書や銀行に提出する金銭消費貸借契約書等は、文書の改ざんが容易になるため、通常、消せるボールペンを使用できません。
 法務局へ提出する書類についても同様に、「摩擦等により消える又は見えなくなるものは不可」「鉛筆は使用できません」と明記されています。

 L&P司法書士法人では、所員の消せるボールペンの事務所への持込と使用を禁止しております。
 お客様が書類のご記入にご自身のボールペンをお使いになられる場合、私共から「消せるボールペンではありませんか」とお声掛けするようにはしておりますが、一見してわかりにくいことも多々あります。事務所へご来所いただく場合やお客様のご自宅等へお伺いする場合には、私共は必ず黒色ボールペンをご用意しております。

 消せるボールペンでご記入されてしまった場合、書類を提出し直していただくなど、お客様に余計なお手間をおかけすることにもなりかねません。
 ご理解とご協力のほどをお願いいたします。

(司法書士 廣川修子/東京事務所)

生まれる前に不動産を取得できる?

 先日、以下のような事例に出会いました(※日付は全て、実際の事例とは異なります)。

 【不動産登記簿の記載事項】
 登記の目的:所有権移転
 原因:昭和1年1月1日相続
 所有者:A
 受付年月日:昭和2年1月1日受付第〇〇〇号

 【Aさんの本人確認書類の記載事項】
 生年月日:昭和1年2月1日生

 この事例、よく見ると、Aさんが生まれる前の日付で相続したことになっています(原因:昭和1年1月1日相続の記載より)。もちろん、当時の登記が間違っていた訳ではありません。

 原則、相続が発生した場合に相続人となりうるのは、相続当時に存在する人に限る(=相続人同時存在の原則)というルールが民法に定められております。ただし、以下のような例外があります。
  ※民法第886条
  1.胎児は、相続については、既に生まれたものとみなす。
  2.前項の規定は、胎児が死体で生まれたときは、適用しない。

 つまり、胎児(まだ生まれていない、母親のおなかの中にいる子どものこと)についても相続権が認められており、今回の事例は、Aさんが胎児のときに相続が発生し、生まれる前の日付を原因として登記がなされたものでした。 ちなみに、Aさんの戸籍を確認したところ「胎児」として届け出がなされた旨が記載されていました。
 今回は昭和1年に発生した相続なので、いわゆる旧民法による相続ですが、旧民法でも胎児に相続権は認められていました。

 他にも相続案件に関しては、様々な特殊な事案に直面することが多々あります。L&P司法書士法人は豊富な経験を持ったスタッフが親身に対応致しますので、お困りごとがございましたらぜひお気軽にご相談くださいませ。

(司法書士 深木祐介/神戸事務所)

求人募集しています!

 L&P司法書士法人では、業務の充実をはかるため司法書士の有資格者を始めとする所員の求人を募集しています。

 当法人の業務は非常に多岐に亘ります。
 不動産登記では、不動産購入に伴うご名義変更や、相続・贈与等に伴うご名義変更登記等のスタンダードな登記だけでなく、金融機関からの依頼に基づくシンジケートローンの登記手続き、大規模太陽光発電所等のエネルギー系の登記(工場財団)手続きなど、一般的には耳慣れない登記手続きも御依頼に基づき受託しております。
 また、商業登記では役員変更、本店移転等の登記手続きだけでなく、会社分割、合併等の組織再編を伴う登記手続きも比較的多く取り扱っております。

 司法書士業務は、新しい事にいかにチャレンジし、自身の中にどれだけ多くの経験値を積み上げ、どのような案件を取り扱ったかで業務の幅が大きく変わってきます。
 自分のステージに合った様々な案件を担当出来る当法人で一緒に働きませんか?
 ご応募お待ちしております!

(司法書士 田村悦史/東京事務所)

相続財産に不動産がある場合の相続放棄について

 被相続人にマイナス財産(借金等)があることがわかっている場合、又はマイナス財産があるのかどうかわからない場合において、自分が相続人であることが判明したが、被相続人との関係は疎遠である等の理由から、相続を放棄してしまいたいと思う方はいらっしゃいます。
 このような場合、相続放棄をすることができる期限内であれば家庭裁判所へ相続の放棄を申述し、受理されることによって相続を放棄することができます。但し、相続財産に不動産がある場合は注意が必要となります。

 民法940条では「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもってその財産の管理を継続しなければならない。」とあります。この規定は、相続の放棄をしても次の相続人が財産の管理を始めるまでその不動産を管理しなければならないということです。
 一つの例ですが、不動産の管理を怠ることにより、不動産(家屋等)が劣化し、その劣化した家屋によって事故が起こってしまった場合は、相続を放棄しても管理責任を問われ損害賠償を請求される可能性もあります。
 また、次順位者の方が相続してくれればよいのですが、次順位者の方も相続を放棄し、相続人が不存在となった場合は、相続財産の管理人の選任を家庭裁判所に請求しなければなりません。ここで費用の問題が発生します。相続財産管理人も業務として財産の管理を行いますので、選任を請求するには、予納金を収める必要があり、この予納金が高額となることもあります。

 被相続人のマイナス財産が明らかに高額な場合は相続の放棄を考えるのが一般的かもしれませんが、それ以外の場合は相続の放棄をするのか、それとも売却することができそうな不動産であれば相続し、売却を検討するのか等、それぞれの置かれている状況やケースにより、より良い方法を選択していただくことが大事になってまいります。相続の放棄を考えられている方は上記のことも検討し、選択していただければと思います。

(司法書士 和田昌雄/大阪事務所)

相続の承認・放棄の期間伸長について

 相続が発生すると、被相続人(亡くなられた方)の財産(負債を含む)は基本的には相続人に引継がれますが、法律上は、相続が発生したことを知った日から3ヶ月以内に、「相続する」か「放棄する」かの結論を出してください、ということになっています。

 この3ヶ月の期間を熟慮期間(考える期間)と言いますが、3ヶ月では短すぎて、相続するか否かを決められない、というケースもあります。例えば、被相続人の財産が多く、またあちこちに点在していて、いったいどの程度存在するか分からないケース、または、負債がありそうだが、実際には調べてみないと分からないケース、などが考えられます。3ヶ月を経過しますと、被相続人の財産と負債は全て、相続人が共同で相続したものとみなされます。

 法律上、一度相続財産を受け取ると決めた後に相続放棄をすることは出来ません。一部の財産は相続し、一部の財産は放棄する、ということも出来ません(※相続人間で遺産分割協議をして、相続財産の分け方を決めることは可能です)。
 『全て相続してから多額の借金の存在が分かったので、やっぱり放棄します』ということは出来ませんので、被相続人の財産については、期間内にしっかりと調べる必要があるのです。

 では、実際に3ヶ月の期間では調べきれない場合にはどうしたらよいのでしょうか。実は、『相続の承認・放棄の期間伸長』という手続きがあります。これは、3ヶ月の期間が短いので、考える時間をもう少しください、と裁判所に申し立てる手続きです。もちろんただ申し立てればいいというものではなく、期間を伸ばす正当な理由が必要です。
 期間伸長の許可は、申立をしてからおおよそ3週間程度で結果が出ます。伸長する期間については裁判所に決定権がありますので、裁判所が適当と考えれば、申し立てた期間より短くなるケースもあり、場合によっては伸長が認められないケースもあります。また、この申立は原則として3ヶ月以内に行う必要がありますが、3ヶ月の期間が満了した後でも、相当の理由があると認められれば、伸長することも可能です。ただし、申立をしてから裁判所が審理している間にも熟慮期間はストップしませんので、もし期間伸長が認められなければ、当初の3ヶ月の期間で熟慮期間が満了してしまう点に注意が必要です。

 相続の承認、放棄についてお悩みの方は、L&P司法書士法人までお気軽にお問合せください。

(司法書士 藤原亮介/神戸事務所)

東京事務所 セミナールームの活用

 当法人東京事務所には席数16の会議室(セミナールーム)を設けており、定期的に提携先の士業の先生を講師としたセミナーを開催しております。

 先日もマークス国際弁理士事務所の弁理士三上先生を講師とした知財に関するセミナーを開催しました。また税理士法人VERTEXの税理士渡辺先生にも2ヶ月に1回の頻度で「相続・贈与・資産運用」に関するセミナー講師として登壇して頂いております。またセミナー以外でも、不動産取引や株主総会等にもご利用頂けます。

 東京事務所は東京メトロ銀座線「虎ノ門駅」徒歩1分、東京メトロ千代田線・日比谷線・丸の内線「霞ヶ関駅」徒歩3分というアクセス環境に優れた立地にあり、セミナールームにはホワイトボード並びに40インチのディスプレイも備えておりますので、資料をディスプレイに表示しながらの説明も可能です。
 ご興味のある方は、一度見学にお越しいただければ事務所をご案内いたしますので、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

(司法書士 足立浩一/東京事務所)

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