不動産・会社・法人登記/相続・遺言|L&P司法書士法人[大阪/神戸/東京]

FAQ

よくあるご質問

不動産名義変更・保存登記について

不動産登記とは一体どのようなものですか?
不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産について、過去から現在までの相続や売買、あるいは抵当権等の権利関係の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、その不動産を購入、あるいは、その不動産を担保に融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。
例えば、不動産を購入しようとする者は、事前に登記簿の内容を確認することで権利関係を把握し、自己の権利を阻害する他者の権利の有無や、売買対象物件や売主の同一性を確認してから売買取引を行います。

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不動産登記は何のためにするのでしょうか?
不動産登記は国民の権利を広く公示するための制度です。不動産に関し関係者だけが分かっているだけでなく、広く第三者に公示する事により不動産取引の安全と円滑化をはかります。
また、不動産登記には自己の権利を第三者に対し主張できる対抗力という効力があります。例えば、不動産の売主が同一不動産をAさんとBさんとに売った場合では、AさんもBさんも自分の所有する不動産だと主張し誰が真の所有者か分かりません。このような場合、先に登記をした方が第三者に対し所有権を主張できます。
また、登記により債権を保全することもでき、金銭を貸す際に不動産を担保とする場合には担保権設定の登記をすることにより、第三者にも公に担保権者であることを公示できますし、最終的にお金を返してくれない場合には不動産を競売し優先的に貸金を回収することもできます。
このように、自分の権利を守ったり、トラブルを未然に防いだりするために登記が必要になります。

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不動産登記は義務なのでしょうか?
表題部の登記は義務ですが、権利部の登記は任意とされています。
表題部について変更がある場合、例えば建物を新築したり取り壊したり、あるいは土地の地目を田から宅地に変更する場合には、登記をすることが義務付けられています。
権利部について変更がある場合、例えば、不動産を相続したり買ったりしても登記をする法的義務はありません。しかし、自分が買い受けた不動産の所有権や、自分が他人に対して有する債権の担保として取得した抵当権等を第三者に主張するためには、登記を備える必要があります。

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登記の内容はどのようにして確認すればよいのでしょうか?
登記の内容は登記簿に記録されています。登記簿は、法務局にて登記簿謄本を取得するか登記簿を閲覧することにより、誰でも確認することができます。なお昨今、登記簿がコンピューター化されていますので、登記簿謄本は登記事項証明書と呼ばれ、登記簿の閲覧に代え、登記事項要約書という書面が交付されることになります。また、「登記情報提供サービス」というサイトにアクセスすることにより、インターネット上からも最新の登記簿の内容を確認することができます。

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登記簿の見方を教えてください。
登記簿は、土地であれば一筆ごとに、建物であれば一戸ごとに作成されています。
登記簿の構成は、不動産の物理的な状態が登記されている表題部と、権利に関する登記がされている権利部があります。さらに権利部は所有権の登記がされている項目[甲区]、所有権以外の権利の登記(抵当権等)がされている項目[乙区]があります。
表題部の記録事項には、不動産の所在・地番・地目・地積【土地】、所在・家屋番号・種類・構造・床面積【建物】などが記載され、該当する不動産の物理的現況を表示しています。なお分譲マンションのような区分建物については、表題部が一棟全体を表示した部分と各部屋の専有部分を表示した部分の二つに分かれています。
権利部の甲区には、所有権に関わる事項として、所有権者や差押等が記載され、乙区には、所有権以外に関わる事項として抵当権・賃借権・地役権その他の権利が記載されています。なお、抵当権等が設定されていない不動産では乙区はありません。
抵当権等の権利は同一不動産に複数設定することができますので、乙区にはいくつもの権利が並存することがあります。この場合は原則として登記申請の受付順位番号で優先順位を定めることになりますので、登記申請の受付年月日が早い権利が遅い権利に優先します。
また、抹消された権利は、登記の記載事項に下線が引かれた状態で登記簿上に表示されます。

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登記簿謄本の取り方を教えてください。
登記簿謄本は誰でも収入印紙で手数料を納付して、不動産の所在地を管轄する法務局(登記所)で取得でき、所有者やその他の権利関係を調べることが可能となっています。昨今では、最寄りの法務局でも他の管轄の登記簿も取得できるようになりました。また、郵送やオンラインでの請求も可能です。
法務局に行くと所定の用紙が置いてありますので、その用紙に不動産の所在を書き込んだ上で、手数料の収入印紙を貼り付けて請求します。この際に注意点として、不動産の所在は、「地番」で示すため、普段使用している住所(「住居表示」と呼ばれています)とは異なる場合があります。このような場合は、法務局に備え付けてある住宅地図や、地番対照表などで地番を検索する必要があります。また、お手元に権利書や固定資産税の納税通知書があればそれで「地番」を確認することもできます。また建物については家屋番号か建物の所有者が予め分かっていないと登記簿謄本が取得できません。
手数料は登記簿の謄本・抄本または登記事項証明書一通につき600円です。

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住居表示(住所)と登記で用いられる「地番」の違いについて教えてください。
住居表示とは住所の表し方のひとつで、街をわかりやすくしたり、郵便物を配達しやすくしたりすることを目的とした制度です。市街化が進む地域の場合、例えば「1234番地の56」という住所となれば場所の特定が難しいため、住居表示を実施して、「梅田二丁目5番4号」のように表示し、合理的に住所を定めるようにしています。
不動産の「地番」は登記上その所在や権利の範囲を特定するためにつけられたものですから、同じ場所を指していても、住居表示(住所)とは違う表示となります。法務局は不動産を「地番」で管理していますので、法務局で不動産登記簿謄本を取得する際には、申請書に「地番」を記載しなければなりません。

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分譲マンションのパンフレットと登記簿上の床面積が異なるのですが、なぜですか?
住宅の床面積の測り方には2種類あります。一つは壁心面積、もう一つは内法(うちのり)面積です。分譲マンションのパンフレットに記載されている建物の住戸専用面積は、建築基準法上、壁の中心からの面積を測った壁芯計算によるのが原則となっています。しかし、区分建物の登記簿に記載されている建物の床面積については、不動産登記法上、壁の面積を含まない内法計算で登記を行います。
マンションの物件広告やパンフレットに記載される面積は壁心面積で表記されていることが通常ですから、内法計算による登記面積はパンフレットの面積よりも小さくなります。これは面積の測定方法の違いですので問題はありません。

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分譲マンション(区分建物)はどのように登記されるのでしょうか?
区分建物は、専有部分と共用部分に区別されます。専有部分とは、構造上・利用上の独立性を有する部分であり、居住者が専有する部分、例えば、マンション一棟の建物全体のうち、何階の何号室といった形で区切られた室内空間のことです。一方の共用部分とは、専有部分以外の建物の部分をいいますが、構造上・利用上の独立性を有しない部分を法定共用部分といい、エントランスやエレベーター、外廊下などがあげられます。また、構造上は専有部分ですが、規約により共用部分とすることができる部分を規約共用部分といい、例えば、集会室、管理人室、管理事務室、倉庫などがあります。この共用部分についてはマンションの所有者全員の共有に属するため、管理規約が定められたりするなど、規約に従って管理されます。

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マンションを購入したのですが、登記簿を見ると「敷地権」と言う記載があります。敷地権とはどのようなものなのでしょうか?
敷地権とは、区分所有建物の敷地に関する権利のことです。マンションのような大規模住宅においては土地の権利関係が複雑化することから、土地の持分と建物の専有部分を一体化して登記することで、登記簿を見やすくしています。この敷地権が設定された区分建物では、敷地権又は専有部分のみを分離して処分することが禁止されます。具体的には敷地権となった土地持分又は専有部分のみを第三者に売却や担保提供することはできません。

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法務局で取得できる図面について教えてください。

・公図
公図とは、もともと税金を徴収するための基礎資料として明治初期に作成され、税務署に保管されていた図面ですが、固定資産税が地方税となったため、昭和25年に土地台帳とともに登記所に移されました。現在では土地の地番からその位置特定や形状・隣接関係の概要の調査などに用いられます。

・地積測量図
地積測量図とは、土地の登記簿に付随して法務局に備えられている図面で、その土地の形状、地積(面積)と求積方法などが記されたものです。昭和35年の不動産登記法改正により作成が義務付けられましたが、経過措置期間があった関係上、実際には昭和40年頃以降(※地域により多少異なります)に分筆登記や地積更正登記がなされた土地についてのみ存在します。

・建物図面
建物図面とは、その建物の敷地と建物の位置関係、各階ごとの形状、寸法、床面積の計算方法とその結果などが表示されている図面を指します。しかし、建物図面はすべての建物に備えられているわけではなく、地域により多少異なりますが、図面に関する規定ができた昭和40年頃以降に新築や増築等の登記がなされた家であれば建物図面が存在します。

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権利書(登記済証)とは一体どのようなものですか?
権利書とは旧不動産登記法の時代に所有権の移転・保存、抵当権の設定などの登記が完了したとき、その権利を取得したことの証明書として発行された、法務局の登記済印が押された「登記済証」のことをいいます。平成17年の不動産登記法の改正により、「登記済証(権利書)制度の廃止」及び「登記識別情報制度の導入」がなされ、登記済証(権利書)に代えて登記識別情報が通知されます。
この権利書または登記識別情報は、不動産を売却したり担保に差し出したりと、不動産を処分する時に必要となります。また、紛失・盗難・焼失しても再発行されませんので、大切に保管する必要があります。

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登記識別情報とは一体どのようなものですか?
登記識別情報とは12桁のアラビア数字その他符号の組み合わせ(暗証番号)をいい、この12桁の英数字そのものが、従来の権利書に代わるもの、つまり不動産所有者等の権利者であることを証明することになります。登記識別情報の記載内容を知っていることが権利書を持っていることと同じ意味になりますので、他人に記載内容を盗み見られることが、権利書を盗難されることと近い意味を持ちます。
登記識別情報は12桁の暗証番号の部分にシールを貼った状態で交付されますので、番号を盗み見られないようにするためにシールを剥がさずに保管することが望まれます。

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権利書(又は登記識別情報)を紛失してしまった場合どうすればいいのですか?

権利書(又は登記識別情報)を紛失しても再発行はされません。ただし権利書等がないからといって、権利を失ったり、不動産の処分ができなくなったりするわけではありません。
権利書等が盗まれたような場合は、不正登記防止の申出という手続きがあり、法務局に対し紛失した権利書等を用いた不正な登記がなされる恐れがある旨を届けておくことができます。
なお、権利書等を紛失した場合には下記1~3のいずれかの手続を利用することで通常は権利書等を必要とする登記の申請が可能となります。

1.本人確認情報の作成・提供
資格者代理人(司法書士等)が、登記申請に先立って申請人本人と直接面談し、その者が登記申請権限を有する者に相違ないことを確認した上で、その情報を本人確認情報という資料にまとめて、法務局に提出する手続です。面談の際には、運転免許証やパスポート、権利取得時の資料など本人確認の資料を用意していただく必要があります。

2.公証人による認証
登記申請人が、公証人の面前で登記申請委任状等に署名押印し、登記申請人本人であることの認証を受ける手続です。この公証人の認証を取得するためには、公証役場に自ら出向いていただき、公証人と直接面談していただく必要があります。

3.事前通知
登記申請にあたり権利書(又は登記識別情報)が提供されず、かつ、本人確認情報の提供や公証人の認証がない場合に、登記官が当該登記申請があった旨および登記申請の内容が真実であると思料するときは一定期間内にその申出をすべき旨を、登記申請人に対して通知し(個人の場合は本人限定受取郵便、法人の場合は原則として書留郵便によります。)、この通知に対する申出により登記義務者の本人確認をする手続です。なお、取引のケースによっては、この事前通知を利用できない場合もあります。

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不動産を贈与する際の注意点を教えてください。
通常、不動産を贈与した場合、贈与者から受贈者への所有権移転登記を行う必要があります。このとき贈与した不動産の路線価・評価証明書の価額に応じて贈与税がかかることがありますので、贈与を行う前は必ず贈与税額がいくらになるのかの確認しておくべきでしょう。

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夫婦間での贈与には贈与税の特例があると聞きました、内容を教えてください。
夫婦間で不動産を贈与する場合、一定の要件の下で贈与税の配偶者控除の特例という制度があります。
この贈与税の配偶者控除とは、贈与の時点で婚姻期間(婚姻の届出の日から起算)が20年以上経過していること、配偶者からもらった財産が居住用不動産又は居住用の不動産を取得するための金銭であること等の一定の条件を満たす場合に、贈与税の申告をすれば、贈与税の計算上、贈与を受けた金額から、基礎控除の110万円のほかに最高2,000万円が控除される制度です。 なお、実際の税額のご相談につきましては、提携税理士のご紹介も承ります。

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住所が変わったときは必ず住所変更登記が必要なのですか?
登記簿には住所も記載されていますが、転居するごとに自動的に登記簿上の住所が変更されることはなく、当事者が自ら住所変更の登記の申請をする必要があります。ただし、この登記は義務ではありません。
しかし、住所が変更した際は、早めに変更登記をする方がよいでしょう。なぜなら、登記簿の住所を変更する登記には、登記簿上の住所から現在の住所に移転したことがわかる資料(現在の住民票、住民票の除票、戸籍の附票等)が必要になります。ところが、何度も住所を移転した場合など、沿革を証明する資料の保存期間が切れ、住所の沿革を証明できない場合もあるからです。

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ローン返済が終わったときはどうすればよいのでしょうか?
ローンを全額返済したら、金融機関から担保権の抹消登記書類を受け取ります。この抹消登記については、登記申請は義務ではありません。ただし、長期間放置していると、金融機関の合併が生じたり、また書類自体を紛失する可能性もありますので、早急に抹消登記を申請しておくことをお勧めします。

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登録免許税って何ですか?
新たに不動産を取得した者が自分の権利を明らかにするために、所有権の保存登記や移転登記等、様々な登記申請を行う際に課税される税金が「登録免許税」です。税率は登記の目的や原因によって定められています。
(国税庁ウェブサイト 登録免許税の税額表をご参照ください)

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